La valeur locative et la révision du loyer

Extraits

[...] Le bail commercial répond à la définition de l'article 1709 du Code civil qui dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à lui payer L'exécution du bail commercial est régie par un maquis juridique, institué par le décret du 30 septembre 1953 ayant institué en France un régime protecteur des locataires commerçants. Les dispositions au bail commercial sont donc très nombreuses, et elles concernent notamment les obligations du locataire. En effet, le locataire commerçant se doit donc de respecter les obligations qui incombent à tout locataire. Celle qui nous intéresse tout particulièrement est l'obligation pécuniaire. Elle est la plus lourde pour le locataire commerçant. Elle s'exécute en partie par le paiement, pendant toute la durée du bail d'un loyer, défini comme le prix versé en contrepartie de la chose louée. [...]

[...] En effet, on peut écarter l'utilisation de la valeur locative en ayant recours à des clauses recettes, appelées également clauses de loyer variable. Comme son nom l'indique, il s'agit d'une clause selon laquelle tout ou une partie du loyer est déterminée sur la base des recettes ou du chiffre d'affaires réalisés par le locataire. Elles sont rarement stipulées pour l'intégralité du loyer. Il ne s'agit pas d'une clause d'indexation puisqu'il n'y a pas de référence à un indice contrairement à la clause d'échelle mobile. [...]

[...] Mais dans une décision récente en date du 19 avril 2000, la Cour de cassation est venue réaffirmer sa position en autorisant le locataire, en tout état de cause, à demander, lors de la révision du loyer, que celui-ci soit fixé à la valeur locative des lieux donnés à bail. Mais on peut se demander dans ces conditions si le recours à l'indice INSEE a encore un sens aujourd'hui à l'exception de l'hypothèse où le bailleur, en l'absence de tout déplafonnement, souhaiterait réévaluer un loyer inférieur à la valeur locative. Le locataire pourra dans ce cas lui opposer le plafond résultant du jeu des indices et limiter ainsi la hausse éventuelle. [...]

[...] C'est ce que rappelle un arrêt récent de la troisième chambre civile de la cour de cassation en date du 5 février 2008, dans lequel il énonce que l'article L.145-33 du Code de commerce a seul vocation à constituer le cadre de la détermination du prix du loyer alors applicable si les parties ne s'accordent pas Cet ‘intermédiaire' fixera alors le montant de la révision en se référant le plus souvent à cinq critères précis, tout en essayant de concilier les intérêts du bailleur avec la protection du locataire. Ces critères ont été rappelés dans un arrêt en date du 31 mai 2000 de la Cour administrative d'appel de Paris. On constate que la valeur locative est un mélange d'éléments tenant au local et à son environnement. [...]

[...] Les facteurs locaux de commercialité qui peuvent être, par exemple, une aire de stationnement ou une zone piétonne et qui permettent d'apprécier l'intérêt commercial de la localité, mais ce critère est subjectif. Et enfin, on prend en compte les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour les locaux équivalents, élément de comparaison. En revanche la valeur locative ne dépend pas de la rentabilité du commerce exercé dans les lieux loués. De même ne sont pas pris en considération les améliorations apportées au lieu loué et les investissements du preneur. [...]