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Cas pratique corrigé en droit des obligations - La réticence dolosive

Martine a fait l'acquisition d'un appartement auprès de Benjamin dans un très bel immeuble du centre-ville. Toutefois alors que la vente du bien avait été effectuée, l'acheteuse s'est aperçue que l'appartement n'en était pas un mais qu'il s'agissait au contraire de combles aménagés en tant que tel, sans même que la copropriété en était avertie. Elle apprendra que la copropriété s'est opposée à plusieurs reprises à ce qu'un changement d'affectation du bien soit effectué, à ce que des travaux y soient réalisés. La vendeuse ne tint pas compte de ces refus, les travaux effectués ont d'ailleurs été calamiteux et ont dégradé le bien concerné.

Reticence dolosive

Reticence dolosive

L'acheteuse décide alors de se retourner contre la vendeuse ainsi que le notaire, rédacteur de l'acte de vente en cause. Elle réclame, outre des dommages et intérêts, la nullité du contrat et la restitution du prix dont elle s'est acquittée.

Qu'en pensez-vous ?


Correction du cas pratique :

Il s'agit, dans le cas de l'espèce, de savoir si l'acheteuse est en mesure d'agir contre la vendeuse, et dans quelle mesure ?

Lorsqu'on s'intéresse aux disposition de l'ancien article 1109 du code civil lorsque le consentement a été surpris par dol, aucun consentement valable ne peut être retenu. Le dol, en tant que vice du consentement, entraine la nullité du contrat signé, dès lors qu'il est prouvé. En vertu des dispositions contenues au sein de l'article 1116 ancien du code civil, le dol emporte le consentement de l'autre contractant alors même que celui-ci, s'il avait connu la réalité de la chose vendue, n'aurait pas contracté, à tout le moins aurait pu le faire différemment. Cette déloyauté, constitutive de l'aspect délictuel, additionné à l'erreur déterminante du consentement de la victime, constitutive de l'aspect psychologique, entraine la nullité de la convention ainsi conclue.

Dans le cas de l'espèce, nous pouvons valablement, vu les éléments communiqués, retenir ces deux éléments.

De même, outre l'élément déterminant du consentement, le dol se compose aussi d'un élément personnel, matériel et intentionnel, tous cumulatifs. De la sorte, l'élément personnel, c'est-à-dire les manoeuvres dolosives à l'effet d'entrainer le consentement de l'autre partie, ne peut provenir que des cocontractants eux-mêmes -ce qui est le cas, en l'espèce. Ensuite, l'élément matériel pouvant résider dans l'emploi de procédés particuliers, d'actes de tromperie, à l'effet d'emporter le consentement de l'autre partie. Cet élément peut être retenu puisque l'acheteuse a fait l'acquisition d'un appartement qui n'en était pas un, alors que la vendeuse avait connaissance de cette information. Finalement, dès lors qu'un cocontractant retient volontairement une information, le consentement de l'autre partie est vicié, puisque celle-ci pourrait ne pas contracter, ou contracter à d'autres conditions.

Dans le cas de l'espèce, la vendeuse a gardé le silence de manière intentionnelle sur le fait que l'appartement n'en était pas un, alors que l'acheteuse désirait en faire l'acquisition. Cela est prouvé par les demandes de changement d'affectation effectuées par la vendeuse auprès de la copropriété et qui avaient été refusées à chaque fois. De plus, les travaux effectués, calamiteux, ont dégradé le bien de la vendeuse.

Dans la mesure où les éléments constitutifs de la réticence dolosive sont réunis, à savoir : un élément matériel et un élément intentionnel, la nullité de la vente pourra être valablement demandée, sur ce même fondement; la victime pourra obtenir la restitution du prix payé ainsi que des dommages et intérêts.