droit commercial, bail commercial, clause résolutoire, renouvellement de bail, statut des baux commerciaux, article L 145-18 du Code de commerce, cession de bail, révision du loyer, article L 145-33 du Code de commerce, article L 145-38 du Code de commerce, article L 145-39 du Code de commerce, clause d'indexation, loi Pinel, article L 145-16 du Code de commerce, article 1216-1 du Code civil
Les locaux sont affectés à un usage précis : si le locataire veut modifier son activité, il doit obtenir l'accord du bailleur (propriétaire).
Si le locataire décide de modifier unilatéralement la destination des lieux et que le bailleur garde le silence, cela ne suffit pas pour autant à considérer que le bailleur a donné son consentement et il peut dénoncer le bail, mettre en jeu la clause résolutoire ou refuser le renouvellement du bail.
[...] La cession de bail Les conditions La cession du bail commercial est l'opération par laquelle le preneur cède à une autre partie la qualité de contractant qu'il tient du contrat de bail principal. Il s'agit d'une cession de contrat conclu entre le locataire initial et le nouveau locataire auquel le bailleur est un tiers au contrat. Le bail peut être cédé dès lors que le propriétaire du fonds de commerce ou le locataire décide de partir à la retraite. Si on a une clause du bail qui stipule que la cession de bail est impossible, la clause sera réputée non-écrite en cas de cession. [...]
[...] La déspécialisation totale ou plénière Le locataire a la possibilité de demander au bailleur d'exercer dans les lieux loués des activités totalement nouvelles qui n'ont rien à voir avec celles autorisées dans le bail. Si le bailleur accepte il n'y a pas de difficultés mais s'il refuse, le preneur peut saisir le juge. C'est un droit d'ordre public : on peut y renoncer une fois que le droit est né, une fois que le contrat est conclu. Art. L145-18 C. [...]
[...] La révision du loyer fixe intervient à toutes les périodes triennales. En présence d'une clause d'indexation Art. L145-39 C. commerce par dérogation à l'art. L145-38 C. commerce : si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée à chaque fois que par le jeu de la clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus de 25% par rapport au loyer précédent. Il n'y a pas de période imposée : cela peut intervenir dès lors qu'il y a une hausse ou une baisse de 25% du loyer. [...]
[...] Le bailleur a la possibilité de refuser la cession s'il arrive à démontrer que les activités du cessionnaire sont incompatibles avec la destination de l'immeuble ou s'il démontre que son refus est justifié par un motif grave et légitime. La révision du loyer La procédure de révision du loyer est une procédure d'ordre public mais ce n'est pas une procédure automatique parce qu'elle doit être sollicité par l'une des parties. La révision d'un loyer fixe Il y a deux textes intéressants : L'art. L145-33 C. commerce : est applicable au moment du renouvellement du bail, à priori tous les 9 ans L'at. L145-38 C. [...]
[...] Demande qui doit être communiquée aux créanciers qui ont pris des nantissements sur le fonds de commerce. Propriétaire : trois mois à compter de la réception de la demande pour accepter, accepter sous conditions ou refuser. Son silence vaut consentement. Ce changement d'activité peut conduire le locataire à verser au bailleur une indemnité si le bailleur justifie d'un préjudice. Parallèlement, le bailleur peut demander au tribunal de réviser le loyer en contrepartie de l'avantage donné au locataire. Déspécialisation impossible pendant un délai de 9 ans : lorsque le local est intégré dans un centre commercial qui a été établi par un programme de construction. [...]
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