Les sociétés sont soumises aux articles L212-1 et 213-1 du Code de la construction et de l'habitation. La société a pour objet de construire un immeuble et de l'attribuer à ses associés en tout ou partie. Le propriétaire du terrain se voit attribuer des parts de la société en contrepartie de son apport. Fiscalement, certaines de ces opérations sont avantageuses.
Cela suppose de créer une société et de la gérer. Le promoteur à la tête de la société est très contrôlé par ses associés. Celui qui fait l'apport est d'abord seulement associé avant de devenir propriétaire. Principe de responsabilité solidaire et indéfinie entre les associés.
La cession de terrain contre des locaux à bâtir consiste à céder un terrain au constructeur contre la remise de locaux dans un immeuble à construire. Les ventes d'immeuble à construire (VIC) sont des ventes sur plan. Elles sont soumises à des règles impératives et contraignantes pour ce qui concerne le secteur protégé (habitat). Ces règles sont plus souples pour le secteur libre (tout le reste). La remise du local est considérée comme un paiement du prix.
Lorsqu'un contrat porte sur le transfert de propriété d'un immeuble à construire à usage d'habitation ou mixte et si ce contrat prévoit que l'acquéreur devra effectuer des versements avant l'achèvement de l'immeuble, le contrat doit prendre soit la forme d'une VEFA soit d'une vente à terme (art L261-10).
Le prix doit être échelonné. Dans le cas d'une vente de terrain contre remise de locaux, le vendeur du terrain est acquéreur du local. Il peut donc être considéré comme ayant payé le local par la remise du terrain. Ce qui est interdit dans le domaine de l'habitat et le domaine mixte. Cette difficulté peut être réglée en plaçant l'opération en dehors du domaine de l'art L261-10.
Le notariat a imaginé des techniques dans lesquelles soit on ne faisait pas de vente soit faisait une vente mais hors du secteur protégé. Il faut éviter le transfert de propriété des locaux à construire ou éviter tout paiement en avance par le vendeur du terrain.
[...] Sont de 3 types Les sanctions civiles. Le contrat peut contenir des clauses de pénalité pour retard (plafonnées à des sommes dues par mois) Le contrat peut être résolu, en pratique, dans l'acté définitif, il y a des clauses résolutoires (résolution intervient que 1 mois après mise en demeure). Le contrat peut prévoir une indemnité pour le vendeur en cas de résolution (plafonnée à 10% du prix) Les sanctions pénales. Art L261-17 consiste dans la perception irrégulière de versements dans les VIC. [...]
[...] Les droits de l'architecte. I. Droits sur son œuvre. Art L812-2 CPI. C'est un droit qui porte sur les plans, les croquis, les ouvrages. Pour être protégée, l'œuvre doit être originale. Il permet d'interdire toute dénaturation de son œuvre : d'un côté l'ouvrage n'est pas figé mais de l'autre un juge peut interdire tout changement important (archi qui construit une salle polyvalente originale, pour des raisons d'économies de chauffage, la commune veut faire un nouveau plafond. L'archi obtient gain de cause). [...]
[...] Il doit prouver qu'il y a contrat. Puis il doit établir qu'il est à titre onéreux : le juge le présume. L'accord des parties sur le montant des honoraires n'a pas besoin d'être fixé. Le droit à honoraires n'est pas subordonné à l'obtention d'un prêt par le MO, mais il est possible de le prévoir dans le contrat. L'archi perd son droit à honoraires en cas de faute grave. B. Modalités du calcul d'honoraires. Peuvent être fixés selon 3 procédés : - le forfait (rare) art 1793 - le pourcentage du prix des travaux - les honoraires au déboursé (rare). [...]
[...] Mise en œuvre de la garantie. Contrat peut prévoir que les acomptes seront diminués d'un montant, en général plafonné à Cette somme doit être consignée (versée entre les mains d'un consignataire désigné dans le contrat). Si pas prévu par le contrat, c'est le juge qui autorise la consignation et désignera le consignataire. Consignation peut être évitée par la fourniture d'une caution personnelle et solidaire émanant d'un établissement de crédit Dommages couverts par la garantie. Quelles sont les créances garanties par le montant retenu ? [...]
[...] Désignation des lots correspondant aux titres. - Règlement de jouissance : destination des parties privatives et communes. Si l'immeuble est soumis à la copropriété, le règlement correspondra aux exigences de la copropriété. A défaut, le règlement est fait sur la gestion collective. Le plus souvent c'est un peu une anticipation sur la copropriété. Art L212-2 CCH. II. Fonctionnement de la société. Ce type de société est soumis au type de fonctionnement correspondant à la forme adoptée. Existe des règles spécifiques cependant Gestion de la société. [...]
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