La révision du bail commercial

Extraits

[...] Le loyer révisé peut être fixé de plein droit à la valeur locative dès le constat que la valeur locative se situe entre le loyer en cours et le plafonnement (civ février 2008). II Révision spéciale des loyers indexés Les parties peuvent, si elles le désirent, affecter le bail d'une clause d'échelle mobile. Définition de la clause d'échelle mobile La clause d'échelle mobile est celle par laquelle les parties décident que le loyer sera lié aux variations d'un indice convenu. Elle est caractérisée par le caractère périodique et automatique du réajustement du loyer (majoration ou diminution) selon le paramètre choisi par les parties. [...]

[...] I Révision triennale des loyers ordinaires La révision doit être demandée par l'une des parties (généralement le bailleur). Condition de la recevabilité Délai de la demande de révision : 3 ans La demande en révision ne peut être formée que tous les 3 ans ; pour la 1re révision, le délai court à compter de l'entrée en jouissance du locataire (date d'effet du bail d'origine) ou du point de départ du bail renouvelé (art L 145-38 al1 C.com) ; pour les révisions ultérieures, le délai de 3 ans court du jour où le loyer précédemment révisé s'est appliqué, quelle que soit la date de sa fixation (art L 145-38 al2 C.com). [...]

[...] La révision triennale est applicable si les parties ont renoncé à invoquer la révision consécutive à une indexation pour s'en prévaloir et si les conditions en sont réunies (elle s'applique également en cas de doute sur la volonté des parties). III Révision des loyers variables (baux avec clause-recette Les clauses recettes par lesquelles le loyer est calculé chaque année à partir d'un pourcentage du chiffre d'affaires du locataire ne sont pas des clauses d'indexation. La jurisprudence excepte également ces baux affectés d'une clause recette du système du plafonnement. Cette stipulation est fréquemment mise en œuvre dans les baux des locaux situés dans les centres commerciaux ou les galeries marchandes des grandes surfaces. [...]

[...] La clause-recette est licite et relève de l'article 1134 du Code civil : il en résulte qu'il n'est pas possible de soumettre à révision légale le prix du bail, en raison de sa variabilité. Certaines clauses prévoient un loyer fixé : - soit en fonction d'un pourcentage du chiffre d'affaires du preneur ; - soit pour partie en fonction d'un pourcentage du chiffre d'affaires, et pour partie avec précision d'un minimum garanti. La Cour de cassation juge que la clause d'un bail commercial prévoyant un loyer fixe annuel indexé sur le coût de la construction et un loyer variable en fonction du chiffre d'affaires du locataire ne peut être assimilée à une clause d'échelle mobile car elle constitue un mode de détermination du loyer : la révision ne peut même pas s'appliquer sur la partie fixe (civ janvier 1988). [...]

[...] L'indice peut être aussi bien choisi en relation avec l'activité du bailleur qu'avec celle du locataire. Suite aux divergences d'appréciation de la validité des indices choisis, les parties se réfèrent de plus en plus souvent à l'indice INSEE du coût de la construction. Mais, pour le propriétaire l'intérêt d'une clause d'échelle mobile est relatif puisqu'au bout de 3 ans, le loyer sera identique à celui résultant du jeu de la révision triennale (la seule différence est que le bailleur verra le loyer réévalué régulièrement sans avoir à attendre les 3 ans de l'article L 145-38 pour solliciter la révision). [...]